3   กรรมสิทธิ์   ของผู้ซื้อบ้านลอยฟ้า

     คอนโดมิเนียมผุดขึ้นมาบนผื้นแผ่นดินขวานทองนับเนื่องจนถึงบัดนี้กว่า   30   ปี  และจนถึงปัจจุบัน   มีจำนวนอาคารรวมๆ   หมื่นโครงการกระจายทั่วประเทศ   โดยมีผู้ใช้ชีวิตเกินอยู่หลับนอน   3-4   ล้าน

     มากมายก่ายกองขนาดนี้   แต่จะมีผู้รู้บ้างหรือไม่ว่ากรรมสิทธิ์ของตัวเองอยู่ตรงไหน   เอาเฉพาะคนซื้อหรือเจ้าของห้องชุดก็พอ   ลองสะกิดแขนขาถามดูเหอะ  ส่วนใหญ่จะซี้   ๆ   เฉพาะบริเวณภายในที่มีฝาผนังกั้นสี่ด้าน

    ส่วนนี้ไงคือกรรมสิทธิ์ของฉัน

เกินกว่าครึ่งบอกได้แค่นี้   หากถามต่อว่าพื้นที่   และทรัพย์สินส่วนอื่น ๆ   ละ   ในฐานะผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์อีกบ้างหรือไม่   คำตอบมักจะเป็นประโยคที่คล้าย  ๆ   กัน 

ไม่รู้จ๊ะ

     จะว่าไปผู้บริโภคบ้านในอาคารสูงยุคปัจจุบันไม่ค่อยสนอกสนใจเรื่องนู่นนี่นอกยู  นิดของตัวเองสักเท่าไหร่   โดยเฉพาะเยาวชนคนรุ่นใหม่ด้วยแล้วเลิกงานเปิดประตูแอ๊ดกลับเข้าห้องมักจะจมปลักอยู่กับโทรศัพท์มือถือ   โน้ตบุ๊ค  และไอแพต   ไอโฟนยืนฟื้น

     เหอะ   ไหน ๆ  ก็เสียเงินเสียทองซื้อบ้านลอยฟ้าตั้งมากมายควรจะรู้สิทธิ์ของตัวเองเอาไว้มั่งแต่จนด้วยเกล้าเหลียวซ้ายและขวาไม่รู้จะซักถามใคร   นคร - มุธุศรี   จะบอกให้

     เริ่มจากภายในอาณาบริเวรที่มีฝาผนังกั้นสี่ด้าน   ซึ่งผู้ซื้อรู้อยู่แล้วทุกคน   พื้นที่ตรงนี้เรียกว่า   กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล   และเอกสารทางราชการโดยกรมที่ดินออกให้เป็นหลักฐาน

     เอกสารดังกล่าวคือ   หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด   หรือเรียกตามภาษาชาวบ้านว่า   โฉนดห้องชุด   มีความกว้างยาวโต กว่ากระดาษA4   นิดหน่อยพร้อมบรรจุรายละเอียดต่าง ๆ  ไว้มากมาย   เริ่มจากมุมซ้ายด้านบนบอกกล่าวเกี่ยวกับเลขโฉนดที่ดินของอาคารว่าที่ตั้งอยู่ตรงส่วนไหนของประเทศไทยและมีเนื้อที่กี่ไร่   กี่งาน   กี่ตารางวา

ส่วนด้านขวาบนแจ้งเลขที่ห้องชุดและตำแหน่งแห่งหนว่าตั้งอยู่ชั้นไหน   อาคารเลขที่เท่าไหร่

     พื้นที่ตรงกลางของโฉนดเป็นแผนผังของห้องชุดที่บอกระยะความกว้างความยาวของแต่ละด้านพร้อมระบุตัวเลขพื้นที่เป็นตารางเมตร

     นอกจากนั้นตอนกลางของโฉนดทุกยูนิด   ยังบอกกล่าวแดนกรรมสิทธิ์ในทางสูง   และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเอาไว้อย่างชัดเจน

     ที่ว่า ๆ  มาหลายบรรทัด   คือ   “กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล”   กรรมสิทธิ์ต่อมาในส่วนที่สองคือ   กรรมสิทธิ์รวม   ที่เจ้าของห้องชุดทุกยูนิดได้รับการ   แถมฟรี   มาพร้อม ๆ  กับการซื้อบ้านประเภทลอยฟ้า

     แปลไทยเป็นไทย   กรรมสิทธิ์รวม   หมายถึง   ทรัพย์ส่วนกลางที่ทุกคนร่วมกันเป็นเจ้าของ   ประกอบด้วย

     เสา   คาน   หลังคา   ฝาผนัง   พื้นและโครงสร้างอาคารทุกรายกลาง

ทางเดินลิฟต์  บันได   สวน   สระว่าน้ำและ   ดาดฟ้า

     ไฟฟ้าแสงสว่างทางเดิน   ปั๊มน้ำ   และเครื่องกำเนิดไฟสำรอง   และระบบป้องกันอัคคีภัย

     ผู้พักอาศัยบางรายบอกว่า   ก็รู้ว่าผู้ซื้อทุกคนมีส่วนเป็นเจ้าของทรัพย์สินเบื้องต้น   แต่กำหนดแบ่งยังไงว่าห้องชุดไหนถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนเท่าใด

ง่ายมากครับ   ถ้าอยากรู้เรื่องนี้ก็โปรดหยิบแบบชุดของตัวเองออกมาดูตรงบรรทัดที่ระบุว่า  อัตราส่วนกกรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางว่ามีกี่ส่วนของอัตราส่วนกกรมสิทธิ์รวมทั้งอาคาร

     บรรทัดนั้นแหละ   คือสัดส่วนที่เราเป็นเจ้าของซึ่งคล้าย ๆ กับการถือหุ้นในบริษัทมหาชน   ยังไงยังงั้น   อย่างเช่น

     ห้องชุดขนาดใหญ่มีเนื้อที่เยอะ   ก็มีหุ่นหรือจำนวนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางเยอะ  แต่ถ้าเป็นยูนิดขนาดเล็ก   ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนรวมในอาคารชุดจะลดลงตามส่วน

     กรรมสิทธิ์ที่ผูกติดกับการเป็นเจ้าของห้องชุดส่วนที่สาม   คือ   กรรมสิทธิ์ร่วม   ซึ่งหมายถึง   ทรัพย์สินส่วนที่เจ้าของห้องชุดมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมกันสองราย

     พื้นที่บริเวณตรงไหนบ้าง   สามารถมองเห็นได้ง่าย ๆ ด้านสองลูกกะดานั้นคือ   พื้นและฝาผนังด้านที่ติดกับเพื่อนร่วมชั้น  ทั้งด้านซ้ายด้านขวานั้นแหละ

     ผนังดังกล่าวไม่ว่าจะมีความหนามากน้อยแต่ไหน   โปรดระลึกอยู่เสมอว่า   เราเป็นเจ้าข้าวเจ้าของเพียง   ครั้งเดียว   เท่านั้น   ส่วนที่เหลือเป็นกรรมสิทธิ์ของห้องข้าง ๆ เขา

ด้วยเหตุฉะนี้   เราจึงไม่สามารถทุบทำลายหรือเจาะช่องเป็นประตูผ่านเข้าผ่านออกตลอดรวมถึงการเจาะไชให้เป็นรูหาได้ไม่

     หากประสงค์จะติดตั้งตะขอ   หรือดอกตะปูแขวนข้าวของและรูปภาพ   ก่อนจะดำเนินการโปรดวัดความยาวดอกสว่านให้พอดิบพอดีทุกครั้งไป

     ผิดพลาดพลั้งเผลออาจจะกลายเป็นคดีความข้อหา   ละเมิด   หรือ   ทุบทำลาย   ทรัพย์สินของเพื่อนห้องข้างเคียงเขา

     เสียเงินเสียทองนะไม่เท่าไหร่   แต่จะกลายเป็น   ผิดใจ   เข้าหน้ากันไม่ติดนะซี้  เคยพบเคยเห็นมาเยอะแล้ว

     ว่าถึงตรงนี้แล้ว   อย่าลืมแดนกรรมสิทธิ์ในทางสูงเอาไว้ด้วยนะ   โดยเฉพาะผู้อยู่อาศัยรายที่ชอบปลูกต้นไม้ประเภทที่มีลำต้นสูงใหญ่  และหรือติดตั้งจานรับสัญญาณภาพทีวีที่เกินความสูงที่กำหนดไว้ในโฉนดห้องชุดของตัวเอง   เพราะเข้าข่ายรุกล้ำพื้นที่กรรมสิทธิ์บุคคลอื่นเช่นกัน

     ครับ..  ที่ว่า ๆ  มาทั้งหมดนั้นคือ   สามกรรมสิทธิ์   ของผู้ซื้อบ้านประเภทลอยฟ้า   หรือห้องชุดในคอนโดมิเนียมบนผืนแผ่นดินประเทศไทย

ที่มาจาก   ตลาดบ้าน