คำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝาก (สำหรับผู้ขายฝาก)

ขายฝากคือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่จะไม่เกินสิบปีไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายในสิบปี กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่นขายฝาก มีกำหนด 1 ปี ผู้ขายจะไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก้ได้ ไม่ต้องรอจนครบ 1 ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช่สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่กรณีตกลงซื้อขายกันใหม่)และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ถอนไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาได้ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้ว จะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรมในส่วนภูมิภาค ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป อย่างไรก็ดี เมื่อใช้สิทธิไถ่ถอนแล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้ เมื่อได้ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่แล้วกรรมสิทธิ์ จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้วหรือนำหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ทั้งนี้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป *การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรกกล่าวคือ ถ้าทำขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2540 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 22 ตุลาคม 2541* *สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน 2541 อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์(ฉบับที่ 12 ) พ.ศ. 2541 มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ไม่ได้* ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย ส่วนการจดทะเบียนจำนอง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด การจำนอง ไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากรส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วยโดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ ข้อควรระวัง ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก ควรตรวจข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินหรือไม่ มีการหักค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

  ที่มา: สำนักงานเลขานุการกรม กรมที่ดิน การวางทรัพย์คือ...

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006