กูรู  3  ธนาคาร “กู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่าน”

     ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา   หลายคนอาจได้ยินข่าวน่าตระหนกใจเกี่ยวกับยอดปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงมากขึ้น  จนทำให้ไม่กล้าหรือไม่มั่นใจที่จะยื่นขอสินเชื่อ   ด้วยคิดว่าสถาบันการเงินต่างเข้มข้นเรื่องคุณสมบัติผู้กู้   แต่ในความเป็นจริงแล้วยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเกิดจากหนี้ในครัวเรือนที่สูงขึ้นของผู้บริโภค   ไมได้เกิดจากมาตรการเข้มข้นของทางสถาบันการเงิน   โดยภาพรวมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี  2558 ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องที่ระดับ  6%  โดยมีสินเชื่อปล่อยใหม่ที่   6.4   แสนล้านบาท   และภายในสินปีนี้จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่ในระบบประมาณ  3  ล้านล้านบาท  เพื่อแก้ไขความเข้าใจผิดและแนะแนวทางในการเตรียมตัวยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน  ทางสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและบริษัท  โฮมบายเออร์ไกด์  จำกัด  จึงได้จัดงานเสวนาในหัวข้อ   “สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยชี้ทางออกผู้บริโภค กู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่าน”  ในงานวันแถลงข่าวการจัดงานอภิมหกรรมบ้าน-คอดโดฯ  และสินเชื่อแห่งปี  “NPA  &  Resale  Home  2015”  ณ  โรงแรมอนันตรา  สยาม  กรุงเทพฯ

     คุณพิกุล  ศรีมหันต์  กรรมการสมาคมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย  และรองผู้จัดการใหญ่  ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจรายย่อย  ธนาคารไทยพาณิชย์  จำกัด  (มหาชน)  กล่าวว่า  จากต้นปีที่ผ่านมามักมีข่าวว่า  ธนาคารมีมาตรการคัดกรองการยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มข้นขึ้น  มียอดปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น แต่จากผลการสำรวจค้นพบว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส  1  และ   2  ที่ผ่านมายังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องแสดงว่าทุกธนาคารยังคงปล่อยกู้สินเชื่อ  ไม่ได้มีมาตรการที่เข้มขึ้นแต่อย่างใด  แต่สาเหตุที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น  เนื่องจากผู้กู้มีภาระหนี้สินครัวเรือนสูงขึ้นโดยปรกติผู้กู้จะมีหนี้รวมกันได้ไม่เกิน  70-80%  ของรายได้  โดยเป็นหนี้บ้านได้ไม่เกิน  50%  แต่ปัจจุบันผู้กู้มีหนี้ครัวเรือนสูงกว่า  50%  ของรายได้  ทำให้ความสามารถในการผ่อนน้อยลงซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มของมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ต่ำกว่า  20,000  บาท/เดือน  ที่เมื่อก่อนหนี้อะไรก็ตามจะมีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้สูง  ร่วมทั้งผู้ประกอบการ  SMEs  ขนาดเล็กที่มีสายป่านสั้นมีภาระหนี้ค่อนข้างมาก  จึงถูกมองว่าเป็นลูกค้ากลุ่มเสี่ยง  โดยภาพรวมอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นไม่มาก จาก  20%  เมื่อสิ้นปี  2557  เป็น  23%  ณ  สิ้นไตรมาส  2  ปี  2558

    “ปัจจุบันไม่ใช่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น  แต่ผู้กู้มีภาระหนี้มากขึ้น  เพราะฉะนั้นผู้กู้ต้องมีการเตรียมตัวก่อนกู้  เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่ต้องมีระยะเวลาในการผ่อนนานต่างจากสินค้าอื่น  โดยเฉลี่ยอยู่ที่  25-30  ปี  หรือบางธนาคารให้มากถึง  40  ปี  ดังนั้น  ผู้กู้จึงต้องมีวินัยทางการเงินอย่างมากก่อนที่จะก่อนที่จะกู้ซื้อบ้าน  โดยอาจจะมีการซ้อมผ่อนก่อน  1  ปี  หรือหาผู้กู้ร่วมไม่ว่าจะเป็นพ่อแม่  พี่น้อง  หรือแฟน  แนะนำว่าให้ผู้สนใจขอสินเชื่อเดินเข้าไปขอคำปรึกษาได้กับทุก  ๆ  ธนาคาร  ทุกวันนี้ทุกธนาคารพร้อมจะให้คำปรึกษา และอยากให้ลูกค้าทุกคนได้กู้  แต่ก็ไม่อยากให้เป็นหนี้เสีย  อยากให้ทุกคนได้ที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองและส่งมอบให้ลูกหลานต่อไปได้”  คุณพิกุล  กล่าว

     คุณพิมลพร  พูนนาผล  กรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย  และ  SVP  ฝ่ายผลิตภัณฑ์และช่องทางบริการ  ธนาคารกรุงเทพ  จำกัด  (มหาชน) กล่าวว่า  ปัจจัยหลัก  ๆ  ที่แต่ละธนาคารจะนำมาพิจารณาคือ  ความสามารถในการผ่อนชำระคืนของลูกค้า  หลักประกัน  ที่มาของรายได้  และประวัติทางด้านการเงิน  โดยในเรื่องของที่มาของรายได้  ในการขอสินเชื่อควรมีการเตรียมข้อมูลเกี่ยวกับหลักฐานที่มาของรายได้ก่อนล่วงหน้าอย่างน้อย  6-12  เดือน  ซึ่งเรื่องนี้มักไม่เป็นปัญหาสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่มีเงินเดือนเข้าบัญชีทุกเดือน  เพียงแค่ขอ  Statement  จากธนาคาร  แสดงรายการเดินบัญชีของลูกค้า  แต่ถ้าเป็นผู้ประกอบการธุรกิจ  หรืออาชีพอิสระที่รับเงินสด  ไม่มีหลักฐานรายได้  โดยการนำเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ  6-12  เดือน  เนื่องจากธนาคารพิจารณารายได้ที่พิสูจน์ได้จากเงินที่เข้าบัญชี

     นอกจากนี้ธนาคารยังจะพิจารณาจากยอดคงเหลือในบัญชีด้วย  แม้ว่าเงินเดือนจะมีหลายแสนแต่หากเงินเหลือในบัญชีไม่เท่าไหร่  ธนาคารจะขาดความมั่นใจในการบริหารเงินของลูกค้า  แม้ว่าธนาคารส่วนใหญ่จะให้กู้ประมาณ  90% หรือแม้แต่  100%  ก็ตาม  ลูกค้ายังจำเป็นต้องมีเงินอย่างน้อย  10-15%  ของราคาที่อยู่อาศัย  ซึ่งอาจจะอยู่ในรูปแบบของเงินฝาก  หรือในรูปของทรัพย์สินอื่น  เช่น  รถยนต์  กองทุนรวม  การลงทุนในหุ้น  ที่ดิน  เป็นต้น  ซึ่งลูกค้าจะต้องยื่นข้อมูลหลักฐานทรัพย์สินเหล่านี้ที่มาประกอบด้วย

     อีกสิ่งหนึ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญมาก  ๆ  คือ  ประวัติทางด้านการเงิน  ทุกธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลประวัติทางด้านการเงินของลูกค้าผ่านทางบริษัท  ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ  จำกัด  หรือเครดิตบูโร  ซึ่งทุกธนาคารจะเห็นข้อมูลประวัติการใช้เงินของลูกค้าจากทุกสถาบันการเงิน  และเป็นข้อมูลปัจจุบันถึงย้อนหลัง  3  ปี  ซึ่งสิ่งนี้ธนาคารจะนำมาพิจารณาคือ  มีหนี้สินเดิมเท่าไหร่  วงเงินที่ธนาคารที่ธนาคารอื่นอนุมิติให้แก่ลูกค้าเท่าไหร่  ภาระการผ่อนรายเดือนเท่าไหร่  ถ้าธนาคารให้กู้เพิ่มจะมีหนี้สินรวมแล้วเกิน  80%  ของรายได้หรือไม่  และที่สำคัญคือมีการผิดชำระหนี้  หมายถึงการผิดนัดชำระหนี้ที่เกินกว่า  30  วัน  หลังจากครบกำหนดชำระหนี้หรือไม่  ซึ่งลูกค้าควรที่จะไม่มีการผิดชำระหนี้ย้อนหลัง  3  ปีเลย  แต่ถ้ามีการผิดชำระหนี้  สิ่งที่ควรนำมายื่นแก่ธนาคารตั้งแต่แรกคือสิ่งที่เคยผิดนัดชำระหนี้  ได้ชำระเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว  พร้อมหลักฐาน  นอกจากนี้ผู้ที่ใช้บัตรเครดิตควรระมัดระวังการใช้จ่ายในเรื่องที่ผิดปรกติวิสัย  หรือไปสร้างหนี้อื่นๆ  ในช่วงการขอสินเชื่อซึ่งจะทำให้นักวิเคราะห์ของแต่ละธนาคารวิเคราะห์ผิดได้  แต่ถ้ามีการใช้และจ่ายไปเรียบร้อยแล้ว  ก็ต้องนำหลักฐานมาแสดงให้ธนาคารเห็นด้วยว่าใช้ทำอะไร  และจ่ายครบแล้วหรือไม่

     คุณอลงกุล  บุญมาสุข  เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย  และผู้อำนวยการฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อม  ธนาคารกสิกรไทย  จำกัด  (มหาชน) 

     กล่าวว่า  วินัยทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญอย่างมาก  หากลูกค้ามีวินัยทางการเงินที่ดี  โอกาสที่กู้ผ่านก็มีสูงขึ้น  สำหรับลูกค้าที่มีหลายบัญชี  บางครั้งคิดว่าแสดงเพียงบัญชีเดียวก็พอแล้ว  เนื่องจากประเมินด้วยตัวเองแล้วว่าบัญชีเดียวน่าจะพอ  แต่จริง ๆ แล้วแนะนำว่าควรแสดงให้ครบทุกบัญชีเพื่อย่นระยะเวลาที่จะพิจารณาให้สั้นลง  ไม่ต้องให้ธนาคารขอในภายหลัง

    อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน  เมื่อลูกค้านำหลักประกันเพื่อมาขอสินเชื่อ  ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว  ทาวน์เฮาส์  อาคารพาณิชย์  คอนโดมิเนียม  หรือบ้านมือสอง  จุดสำคัญที่ธนาคารพิจารณาความเหมาะสมของหลักประกันนั้นคือ  หลักประกันนั้นต้องไม่เป็นหลักประกันในพื้นที่ตาบอด  และไม่ได้อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม  เนื่องจากเมื่อหนี้มีปัญหาขึ้นมา  หลักประกันอันนั้นธนาคารจะยึดมาเป็นหลักทรัพย์ของธนาคารและจะมีการขายทอดตลาดต่อไป  หลักประกันที่อยู่ในสภาพแวดล้อมแบบนั้น  การขายออกไปจะทำได้ยาก

     “ปัจจุบันนอกจากภาระหนี้ในครัวเรือนค่อนข้างสูง  อีกมุมหนึ่งคือระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหายไปจากตลาดพอสมควร  ไม่ใช่ว่าลูกค้าไม่มีรายได้  ดูได้จากบ้านราคาแพงประมาณ  4-5  ล้านบาท  หรือคอนโดมิเนียมราคา  10  ล้านบาท  ยังขายได้ดี  แสดงว่าคนยังมีเงิน  มีรายได้แต่ส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจริง  ๆ  ยื่นกู้ไม่ผ่านจำนวนมาก  ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย  ต่ำกว่า  15,000-20,000  บาทต่อเดือน  ซึ่งมีภาระค่อนข้างมาก  ทั้งที่แต่ละธนาคารไม่ได้ปรับเกณฑ์อะไรเพิ่มเติมมากมาย  ซึ่งอยากให้เข้าใจว่าตลาดทางด้านอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับคนเป็นจำนวนมาก  ทั้งผู้ประกอบการ  สถาบันการเงิน  ผู้บริโภค  เราไม่อยากเห็นภาพเหมือนในปี  2540  ที่มีภาวะพองสบู่แตกอีก  ปัจจุบันธนาคารจึงต้องอาศัยเครื่องมือหลายอย่างที่จะกลั่นกรองลูกค้าแต่อย่างไรก็ดีเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินยังเข้าใจว่าผู้ที่เข้ามาใช้บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนคือผู้ที่ต้องการอยากจะมีบ้านจริง ๆ  ซึ่งธนาคารก็จะพิจารณาไปตามหลักเกณฑ์  ความเหมาะสม  ความถูกต้อง  โดยพร้อมที่จะให้ความร่วมมือ  สนับสนุนให้ทุกคนมีบ้าน  และช่วยเติมฝันให้ผู้บริโภค”

     อย่างไรก็ตาม  สำหรับผู้ที่ไม่ได้เป็นมนุษย์เงินเดือน  แต่เป็นเจ้าชองกิจการ  ค้าขาย  หรืออาชีพอิสระที่ไม่ได้มีการนำเงินเข้าบัญชีเป็นประจำ  ทั้ง  3  กูรู ฝากแนะนำด้วยว่า  ไม่ใช่การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นไปไม่ได้เลย  เนื่องจากปัจจุบันแต่ละธนาคารไม่ได้รับเฉพาะลูกค้าที่เป็นมนุษย์เงินเดือนเท่านั้น  แต่รับผู้ประกอบอาชีพที่หลากหลาย  แต่ละสถาบันมีการออกแบบ  โมเดลการวิเคราะห์สินเชื่อของลูกค้าแต่กลุ่มแล้ว  หากไม่มีเงินในบัญชี  สามารถใช้หลักฐานการเสียภาษีรายปียื่นได้  หรือการแจกแจงด้วยต้นทุน  ยอดขาย  กำไรต่อวันก็ได้  หรือแสดงทรัพย์สินปลอดภาระ  รวมทั้งแจกแจงข้อมูลที่หมดภาระหนี้ที่เคยมี  อาทิ  เคยส่งลูกเรียน  3  คน  แต่ปัจจุบันลูกเรียนจบทั้งหมดแล้ว  หมดจากภาระหนี้ดังกล่าว  สามารถผ่อนบ้านได้แล้ว  สิ่งเหล่านี้คือมาตรการต่าง  ๆ  ที่ทุกธนาคารพร้อมช่วยเหลือเพื่อให้ลูกค้าทุกคนมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้จริง  ๆ

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

ที่มาจาก  ตลาดบ้าน