4   ขั้นตอนมืออาชีพ   “นักล่าอสังหาฯ   ให้นักลงทุน”

          ในต่างประเทศจะมีอาชีพ   “นักล่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุน”   ซึ่งถูกเรียกกันว่าเป็น   “Bird   Dog”   หรือ   “คนอาสา   (Scout)”   หรือ   “ผู้รับทำงานให้   (Jobber)”   โดยเป็นที่นิยมทำกันอย่างกว้างขวาง   เพราะสามารถสร้างเงินได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลย   ใช้เพียงแค่สมอง   แรงงานและเวลาเท่านั้น

          จุดน่าสนใจของอาชีพนี้อยู่ตรงที่เป็นการทำเงินที่อาศัยเงินผู้อื่นอย่างแท้จริง

เพื่อแลกกับค่าธรรมเนียมที่จะได้รับเมื่อทำงานได้ประสบความสำเร็จ   ดังนั้นธุรกรรมธุรกิจแบบนี้ความเสี่ยงจึงมีน้อยมากหรือแทบไม่มีเอาเสียเลย

          เมื่อทำไปนานๆ  เข้ายังเท่ากับการเรียนรู้และบ่มเพราะประสบการณ์   ทำให้มีโอกาสยกระดับตัวเองไปเป็นผู้เชี่ยวชาญและนักลงทุนมืออาชีพได้ด้วย   ซึ่งการเริ่มต้นธุรกิจแบบนี้สามารถทำได้ง่าย ๆ   โดยอ้างอิงแนวทางปฏิบัติตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

          ขั้นตอนที่   1   ติดต่อนักลงทุนเพื่อชักชวนให้มาเป็นลูกค้า

กฎกำปั้นทุบดินนั่นคือก่อนเริ่มทำจะต้องพยายามหาลูกค้าที่เป็นนักลงทุนให้ได้อย่างน้อย   5   ราย

          ซึ่งปกติช่องทางการเข้าถึงลูกค้าเหล่านี้มีอยู่หลายแห่ง   เช่น   ตามประกาศซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหนังสือพิมพ์   จากตามหน้าเว็บบอร์ด   จากการแนะนำ   หรือจากการเข้าร่วมมอบรมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

          ทั้งนี้ต้องโฟกัสเฉพาะลูกค้าประเภทที่แน่ใจว่ามีความต้องการ   มีเงิน   และพร้อมซื้ออสังหาฯ  เท่านั้น   สิ่งนี้ถือว่าสำคัญมาก   เพราะเวลาเข้าไปติดต่อมักเจอแต่พวกที่ไม่ใช่นักลงทุนตัวจริงอาจเป็นแค่คนมองหาโอกาสในการฟลิป(Flipper)  หรือบางครั้งก็เป็น   Bird   Dog   เหมือนกับที่เราเป็นซึ่งคนเหล่านี้ไม่มีเงินสดอยู่กับมือที่พร้อมจะซื้อแต่อย่างใด

          ขั้นตอนที่   2   สืบหาเกณฑ์พิจารณาของนักลงทุนในการซื้ออสังหาฯ

โดยอาศัยคำถามต่าง ๆ  เช่น   ช่วงราคาที่ต้องการซื้อ   จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ   อายุบ้าน   พื้นที่ที่ต้องการ   ต้องการมีสระว่ายน้ำในบ้านหรือไม่   ผู้ซื้อมีแผนในการปรับปรุงหรือทำอะไรหลังจากการซื้อแล้วหรือไม่อย่างไร   ต้องการที่จะซื้อให้ได้เมื่อไหร่   ผู้ซื้อจะยอมจ่ายค่าโอนและค่าใช้จ่ายด้านภาษีให้กับผู้ขายหรือไม่   ผู้จะซื้อมีหุ้นส่วนหรือคนอื่นมาเกี่ยวข้องหรือไม่   คนเหล่านั้นมีส่วนในการตัดสินใจซื้อมากน้อยเพียงใด   และเวลาตัดสินใจซื้อจะตัดสินใจโดยตัวเองได้ในทันที   หรือต้องเรียกช่างหรือผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบก่อน

          ขั้นตอนที่   3   กำหนดค่าธรรมเนียมในการช่วยหา

ปกติจะขึ้นกับโอกาสการทำกำไรและความยากง่ายในการหาเป็นสำคัญ   ทั้งนี้ในสหรัฐนิยมกำหนดกันที่   1,000-3,000   ดอลลาร์   หรือประมาณ   30,000-90,000   บาท

          โดยเงินค่าช่วยหานี้จะจ่ายให้กับผู้ช่วยค้นหาในรูปของค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อในสัญญา   (An   Assingnment   Fee)   โดยเมื่อเจอบ้านเป้าหมาย   Bird   Dog   ส่วนใหญ่จะใช้วิธีทำสัญญาจะซื้อจะขายในชื่อตัวเองก่อน   จากนั้นจึงค่อยทำการเปลี่ยนสัญญาให้กับผู้ซื้อกลายไปเป็นนักลงทุนต่อไป

          ทั้งนี้ควรต้องแน่ใจว่าได้เลือกเงื่อนไขระยะเวลาในการโอนไว้เพียงพอแล้วด้วย   นั่นคืออย่างน้อยควรมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า   30   วัน   และมีเงื่อนไขที่จะสามารถทำการตรวจเช็คอสังหาริมทรัพย์ซ้ำอีกครั้งได้ด้วย

          สิ่งสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือควรต้องระบุเงื่อนไขเพิ่มเติมในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ว่า   การซื้อนี้จะมีผลเมื่อได้รับความเห็นชอบจากหุ้นส่วนอีกฝ่ายหนึ่งเสียก่อน   ซึ่งเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายในลักษณะนี้จะช่วยให้    Bird   Dog   ผู้ทำสัญญามีสิทธิในทางกฎหมายในการยกเลิกสัญญาได้   หากไม่สามารถหาผู้ซื้อที่เหมาะสมได้ภายในระยะเวลา   30   วัน

          ขั้นตอนที่   4   โฆษณาและประชาสัมพันธ์

เพื่อทำให้คนรับรู้ว่าตัวท่านพร้อมที่จะจ่ายรางวัลเป็นเงินสดให้กับผู้หาบ้านหรือมีข้อเสนอดีๆ   ให้กับท่านได้   โดยเน้นโฆษณาไปยังกลุ่มเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาทางการเงิน   (Distressed   Properties)   ซึ่งจะช่วยให้สามรถเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาเพียง   50-60%   ของราคาประเมินจริง ๆ

          เคล็ดลับความสำเร็จก็คือจะต้องพยายามซื้อจากเจ้าของโดยตรง   โดยต้องพยายามเลี่ยงอย่าไปซื้อบ้านที่ฝากขายกับนายหน้าอยู่   เพราะจะทำให้เกิดปัญหายุ้งยากตามมา   หรือทำให้มีอุปสรรคในการเจรจาเงื่อนไขการซื้อ

 

กุญแจความสำเร็จในการล่าอสังหาฯ   ให้กับนักลงทุน

●   ลงพื้นที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด

●   ตรวจเช็คอสังหาริมทรัพย์อย่างระมัดระวัง

●   คิดคำนวณออกมาเป็นตัวเลขดู

●   เซ็นสัญญากับผู้ขายแต่เนิ่นๆ

●   เรียกเก็บค่าธรรมเนียมช่วยหาเมื่อเสร็จสิ้นการซื้อขาย

 

ที่มาจาก  บ้านพร้อมอยู่

อนุชา  กุลวิสุทธิ์

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน-การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

 

 

 

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006