6   ขั้นตอนเก็งกำไรอสังหาฯ หนทางรวยไวแบบไม่เสี่ยง

          เมื่อพูดถึงการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์หลายท่านคงนึกถึงภาพการทำเงินช่วงสั้น  ๆ  แบบจับเสือมือเปล่าที่มีความเสี่ยงสูงปรี๊ด   มักทำกันโดยอาศัยการปั่นราคา   ปล่อยข่าว   แย่งซื้อใบจองมาขายต่อ    หรือการเอาเปรียบคนอื่นกัน

          แต่สำหรับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์   แนวคิดใหม่ที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้   จะมีรูปแบบและวิธีการที่เปลี่ยนแปลงแตกต่างไปจากที่คุ้นเคยกันแต่เดิมค่อนข้างมาก   แทบจะไม่เหลือเค้าโครงเดิมอยู่เลย

          ที่กล่าวเช่นนี้ก็เพราจะมีการนำเอาแนวความคิดการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย   จนแปรสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนได้ดี   รวดเร็วทันใจที่สำคัญก็คือความเสี่ยงต่ำมาก   เทียบกันแล้วจะน้อยกว่าการลงทุนโดยทั่วไปด้วย   เพราะถือสั้นกว่าการทำธุรกรรมเป็นอิสระ   ไม่ขึ้นกับความผันแปรเศรษฐกิจใดๆ

          ปัจจุบันการเก็งกำไรรูปแบบใหม่นี้กำลังได้รับความนิยมอย่างกว้างขวาง   โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการประสบความสำเร็จไวๆ   และต้องการรวดเร็ว    ในต่างประเทศถึงขั้นมีการสอน   จัดฝึกอบรมและแต่งหนังสือกันอย่างเป็นกิจจะลักษณะ  แต่น่าเสียดายที่ว่าสำหรับเมืองไทยเราแล้วเรื่องเหล่านี้ยังถือเป็นของใหม่มาก

          ทั้งนี้หลักคิดที่เผยแพร่กันออกมาในต่างประเทศจะมีอยู่หลายรูปลักษณ์ด้วยกัน   เช่น   บางค่ายก็ออกมาเป็นเทคนิคการลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าโดยอาศัยเงินคนอื่น   (Investing   In   Real   Estate   with   OPM)   บ้างก็เป็นเทคนิคทำให้ไม่ต้องใช้เงินดาวน์   (Nothing   Down   Techniques)   และในระยะหลังที่ฮือฮากันมากก็คือประยุกต์เป็นเทคนิคการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรภายในวันเดียวกัน   (Real   Estate   Day   Trading)   ทำไม่ต่างอะไรกับการซื้อขายหุ้นอย่างไรอย่างนั้น

          โอกาสนี้จึงขอหยิบยกหลักคิดและวีธีของการเกร็งกำไรแนวคิดใหม่นี้มาเจาะลึก   เพื่อจะได้มาดูกันอย่างจะจะว่าเขาทำกันอย่างไร   ทำไมจึงให้ผลตอบแทนได้ดีและไว   และมีความเสี่ยงต่ำมาก   ซึ่งหลักปฏิบัติในการเก็งกำไรแนวคิดใหม่ปกติจะมีขั้นตอนดำเนินการหลัก  ๆ  อยู่ด้วยกัน   6   ขั้นตอนดังนี้

ขั้นตอนที่   1   กำหนดเป้าอสังหารริมทรัพย์ที่จะเก็งกำไร

          ถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด   เนื่องจากหากไม่มีการกำหนดเป้าไว้อย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นก็จะไม่ต่างอะไรกับการยิงปืนออกไปโดยไม่มีจุดหมายใด ๆ  หรือเป็นการทำไปอย่างไร้ค่า   หากฝืนยิงกระสุนออกไปก็จะมีแต่เจ๊งกับเจ๊งเท่านั้น

          สิ่งที่ต้องพึงสังวรก็คือไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นทุกประเภทที่จะสามารถนำมาเก็งกำไรได้   จะมีเพียงอสังหาริมทรัพย์บางอย่างที่เหมาะกับการเก็งกำไรเท่านั้น   โดยมีเงื่อนไขสำคัญก็คือจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง   มีโอกาสซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด   มีกระแสเงินสดและสามารถเพิ่มค่าในระยะเวลาสั้น  ๆ  ให้ด้วย

          ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับการเก็งกำไร   เช่น   บ้านเก่าทรุดโทรมในทำเลดี   หรือที่ดินเปล่าบริเวณชุมชนหนาแน่น   แผงลอยค้าขายและคอนโดฯ   ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องเป็นอสังหาฯ   ที่ซื้อตรงจากผู้มีความจำเป็นต้องรีบขายเท่านั้น

          การกำหนดเป้าอสังหาริมทรัพย์ ในการเก็งกำไรอย่างชัดเจน   นอกจากจะช่วยให้งานลำดับอื่น  ๆ  ทำได้ง่ายและประหยัดเวลาแล้ว   ยังช่วยให้ผู้เก็งกำไรสามารถลงลึกไปในอสังหาริมทรัพย์นั้น  ๆ  ได้ด้วย

ขั้นตอนที่   2   ค้นหาและสร้างฐานลูกค้าที่จะขายต่อทำกำไร

          เป็นอีกขั้นตอนที่สำคัญที่จำเป็นต้องกระทำก่อนแต่เนิ่น  ๆ  เช่นกัน   โดยขั้นตอนนี้ถือเป็นกุญแจความสำเร็จของการเก็งกำไรเลยทีเดียว   เพราะนอกจากจะช่วยให้การเก็งกำไรประสบความสำเร็จได้ดีแล้ว   ยังทำให้ความเสี่ยงลดลงด้วยเนื่องจากทำให้กับมีลูกค้ารอซื้ออยู่ก่อนแล้ว

          กฎทองที่ยืดถือปฏิบัติกันก็คือยิ่งมีฐานลูกค้าอยู่ในมือมากและกว้างเท่าไหร่   ก็ยิ่งเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จให้มีมากขึ้น   ขณะเดียวกันก็จะยิ่งช่วยให้ความเสี่ยงลดน้อยลงได้เพียงเท่านั้น

          สำหรับเคล็ดลับสำคัญในการหาลูกค้าเป็นอย่างดีเสียก่อน   ทั้งนี้ลูกค้าชั้นดีกลุ่มที่ได้รับการยอมรับกันว่าเหมาะกับการเก็งกำไรตามแนวคิดนี้มากที่สุดก็คือ   “ผู้ซื้อที่กระหายใจซื้อ(Motivated   Buyer)”   ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จริง  ๆ  แล้วไม่ใช่ใครที่ไหน   แต่จะเป็นกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรด้วยกันเองนั่นเองที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะเป้าหมายการซื้อของกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรก็คืออ้างอิงกับโอกาสทำกำไรเป็นสำคัญ   ดังนั้นหากใครมีอสังหาริมทรัพย์ที่แน่ใจว่าเป็นของดีราคาถูกมาขายส่งให้เพื่อไปขายต่อทำกำไร   ก็จะตัดสินใจได้ในทันทีโดยไม่ลังเลใดๆ   แถมกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ยังพิเศษกว่าลูกค้ากลุ่มอื่นตรงที่จะมีอย่างเหลือเฟือ   คนคนเดียวสามารถซื้อบ้านหรือคอนโดฯ   ทำกำไรได้ทีเป็น   10   หรือ   20   หลัง   หรือบางทีมากกว่านนี้ก็ยังเป็นไปได้

          คนทั่วไปมักคิดว่าลูกค้ากลุ่มนี้หายาก   ไม่รู้ว่าจะหาผู้ซื้อที่กระหายจะซื้อกลุ่มนี้ได้ที่ไหน   แต่จริง  ๆ  แล้วลูกค้าประเภท   Motivated   Buyer   กลุ่มนี้จะหาได้ง่ายมากหากสามารถเข้าได้ถูกที่และถูกทาง

          ซึ่งปกติสถานที่ที่จะเป็นแหล่งรวมของลูกค้ากลุ่มนี้จำนวนมากก็คือตามชมรมหรือสมาคมผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์   ในโฮมเพจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์   หรือในงานการประมูลขายอสังหาริมทรัพย์   ฯลฯ

ขั้นตอนที่   3   ค้นหาและเข้าถึงผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

          เมื่อหาและสร้างฐานลูกค้าได้มากพอแล้วขั้นตอนถัดมาก็คือการค้นหาอสังหาฯ   ซึ่งเป็นของดีราคาถูกมาป้อนให้กับกลุ่มลูกค้าผู้ซื้อเหล่านี้   ซึ่งทำได้โดยการสอบถามและวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าที่มีอยู่ให้ทราบแน่ชัดแต่เนิ่น  ๆ  แล้วจึงค่อยล่าหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการมาป้อนให้ลูกค้าเหล่านี้ต่อไป

          จะเห็นได้ว่าภารกิจของการเก็งกำไรตามแนวคิดใหม่นี้จะเป็นการ   “หาอสังหาริมทรัพย์มาป้อนให้กับผู้ซื้อ”   ที่ตัวเรารู้ความต้องการของลูกค้าอยู่ก่อนแล้ว   ซึ่งการดำเนินการจะง่ายกว่าการเก็งกำไรรูปแบบเก่ามากที่เป็นการ   “หาผู้ซื้อมาป้อนให้กับอสังหาริมทรัพย์”

          อย่างไรก็ดีการล่าหรือหาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น   “ของดีราคาถูก”   เป็นเรื่องที่ทำได้ยากมาก   ซึ่งเคล็ดลับความสำเร็จอยู่ตรงที่ต้องหาและติดต่อซื้อโดยตรงจาก   “ผู้ขายที่จำเป็นต้องรีบขาย   (Motivated   Seller)”   เพียงเท่านั้น   หากไปซื้อจากผู้ขายที่เป็นคนรวยและไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินแล้ว   ยังไงก็จะไม่มีทางได้ของดีและต่อรองราคาใด  ๆ  ได้เลย

          ซึ่งปกติผู้ขายที่จำเป็นต้องรีบขาย   ได้แก่   คนที่กำลังมีปัญหาทางการเงิน   คนที่กำลังถูกฟ้องร้องครอบครัวที่หย่าร้าง   หรือหัวหน้าครอบครัวพึ่งเสียชีวิต   คนที่มีปัญหาสุขภาพ   คนที่กำลังย้ายงานหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เสียหายจากภัยต่าง  ๆ  เช่น   ไฟไหม้   น้ำท่วม   ฟ้าผ่า   ฯลฯ   และเจ้าของไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะซ่อมแซมเองได้

ขั้นตอนที่  4   จัดการเงินดาวน์และแหล่งเงินทุนที่ใช้เก็งกำไร

          เงินดาวน์จัดเป็นเงินจ่ายออกที่สำคัญที่สุดสำหรับการเก็งกำไร   ดังนั้นหลักคิดการเก็งกำไรแนวคิดใหม่จะเน้นการใช้เงินดาวน์ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้   ยิ่งใช้น้อยเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น   โดยดีที่สุดก็คือไม่ต้องใช้เงินดาวน์ใด  ๆ  เลย   ถือว่าเป็นการจับเสือมือเปล่าอย่างเต็มรูปแบบสำหรับหลักคิดในการไม่ต้องใช้เงินดาวน์นี้สามารถทำได้ไม่ยาก   โดยอาศัยกลยุทธ์ทางการเงินและการเจรจาต่อรองเข้ามาผสมผสานกัน   ซึ่งปัจจุบันได้มีการพัฒนาวิธีออกมาหลายรูปแบบด้วยกัน

          ตัวอย่างกลยุทธ์ช่วยให้ไม่ต้องดาวน์   เช่นเจราต่อรองขอเครดิตจากผู้ขาย   นำอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันมาค้ำต่อ   หรืออาจตัดขายบางส่วนออกโดยยืมค่านายหน้ามาใช้ก่อน   แล้วค่อยใช้กลับคืนให้ในภายหลัง   เจราจากกู้ยืมเงินจากธนาคาร   หยิบยืมจากญาติพี่น้อง   เพื่อนฝูง   หรือใช้ออพชั่น   (Option)   เข้ามาช่วย   เป็นต้น

ขั้นตอนที่  5  ถือรอดำเนินการ

          เมื่อพบเจออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของดีราคาถูกแล้ว   แม้จะมีผู้ซื้อรออยู่แล้วก็ตาม   แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถจับคู่ให้เกิดการซื้อขายได้เลยในทุกกรณี   ส่วนใหญ่มักจำเป็นต้องถือระยะหนึ่งก่อนเพื่อรอการดำเนินการอื่น  ๆ  ที่จำเป็น   เช่น   เข้าเคลียร์บ้านหรือทำให้อสังหาริมทรัพย์กลับมาดูดีและเพิ่มค่าก่อน   อาจต้องมีการซ่อมแซม   ทาสีและทำความสะอาด   รวมกระทั้งถึงการจัดเตรียมสัญญาซื้อขายให้พร้อมเสียก่อน

          ซึ่งในระหว่างถือครองรอนี้หากบริหารจัดการไม่ดีก็จะส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นได้ง่าย  ๆ  ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดจำเป็นต้องวางแผนในเรื่องนี้เนิ่น  ๆ  ตั้งแต่แรก   โดยเน้นเลือกเก็งกำไรกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสปล่อยเช่า   (Rental   Yield)   ได้ดี   เพื่อจะได้มีกระแสเงินสด   (Cash   Flow)   มาช่วยในระหว่างถือครองได้ด้วย

ขั้นตอนที่  6  ขายทำกำไร   (Profit   Taking)

          ถือเป็นภารกิจสุดท้ายในการเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการเก็งกำไรและจับเสือมือเปล่า   กฎทองง่าย  ๆ  ในส่วนนี้ก็คือต้องพยายยามขายให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นได้   เพื่อจะได้ไม่ต้องใช้เงินในการเก็งกำไรเพิ่ม

          แม้ตามแนวคิดเก็งกำไรสมัยใหม่จะเน้นการตั้งราคาขายในราคาต่ำกว่าตลาดเพื่อให้ขายได้เร็ว   แต่กลยุทธ์ด้านราคาเพียงอย่างเดียวมักยังไม่เพียงพอ   ส่วนใหญ่มักจำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์การตลาดเข้ามาเสริมด้วย

การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์แนวคิดใหม่จะมีการนำเอาแนวคิดการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย   จนแปรสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนได้ดี   รวดเร็วทันใจ   ที่สำคัญคือความเสี่ยงต่ำมากเพราะถือสั้นกว่า   ทำให้ธุรกรรมเป็นอิสระไม่ขึ้นกับความผันแปรทางเศรษฐกิจใด  ๆ

ที่มาจาก

อนุชา   กุลวิสุทธิ์   ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน-การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

หนังสือบ้านพร้อมอยู่

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162