การผังเมือง   หมายความว่า  การวาง 

จัดทำและดำเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมและ  

ผังเมืองเฉพาะในบริเวณเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท  

เพื่อกำหนดแนวทางการพัฒนาเมืองในอนาคต  

และการกำหนดแนวทางดังกล่าวยังต้องคำนึงถึงความเป็นระเบียบเรียบร้อย 

ความสวยงาม การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ความปลอดภัย  สวัสดิภาพของสังคม  

สิ่งแวดล้อม  ตลอดจนการดำรงรักษาหรือบูรณะสถานที่ที่มีคุณค่าทางศิลปกรรม  

สถาปัตยกรรม  ประวัติศาสตร์  และโบราณคดีอีกด้วย

ประโยชน์ของการวางผังเมือง

ทำให้เมืองหรือชุมชนมีความสวยงามเจริญเติบโตอย่างมีระเบียบแบบแผนและถูกสุ

ขลักษณะ

       2. เพื่อวางแนวทางการพัฒนาเมืองหรือชุมชนให้มีระเบียบ 

โดยวางผังโครงการคมนาคมและขนส่งให้สัมพันธ์กับการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนา

       3. ทำให้ประชาชนมีความปลอดภัยในการอยู่อาศัย

       4. ส่งเสริมเศรษฐกิจของเมืองหรือชุมชน

       5. ส่งเสริมสภาพแวดล้อมของเมืองหรือชุมชนให้มีที่โล่งเว้นว่าง 

มีสวนสาธารณะ มีที่พักผ่อนหย่อนใจ

ดำรงรักษาสถานที่ที่มีคุณค่าทางศิลปวัฒนธรรมประวัติศาสตร์และโบราณคดี

บำรุงรักษาทรัพยากรธรรมชาติและภูมิประเทศที่งดงามทั้งในเขตเมืองและชนบท

การแบ่งโซนสีพื้นที่ที่ดิน แบ่งได้ 10 โซนสี ได้แก่

1. สีเหลือง หมายถึง เขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นน้อย

2. สีส้ม หมายถึง เขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลาง 

3. สีน้ำตาล หมายถึง เขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมาก 

4. สีแดง หมายถึง เขตที่ดินประเภทพาณิชยกรรม 

5. สีม่วง หมายถึง เขตที่ดินประเภทอุตสาหกรรม 

6. สีเม็ดมะปราง หมายถึง เขตที่ดินประเภทคลังสินค้า

7. สีขาว (มีกรอบและเส้นทแยงมุมสีเขียว) หมายถึง 

เขตที่ดินประเภทการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม 

8. สีเขียว หมายถึง เขตที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม 

9. สีน้ำตาลอ่อน หมายถึง เขตที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย 

10. สีน้ำเงิน หมายถึง เขตที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ การสาธารณูปโภค 

และสาธารณูปการ

1. เขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย มี 3 ประเภท 

1.1. สีเหลือง ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หน่วยงานราชการ 

หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้ส่วน

ใหญ่จะอยู่นอกเมืองหรือชนบท ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง 

โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4

1.2. สีส้ม ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือหน่วยงานราชการ 

 ที่ดิน ย.1 มีจุดประสงค์คือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี 

สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว 

 ที่ดิน ย.2 นั้นมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง 

ที่ดิน ย.3 คือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัย 

สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดขนาดเล็ก-

ขนาดกลางได้ ที่ดิน

ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวล

ชนสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้

หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้จะมี

ผู้อยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม 

จะพบได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน  

มีรหัสกำกับคือ ย.5 - ย.7 

 ย.5 จะมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัว ของการอยู่อาศัย 

ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน

 ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง 

เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม

 ย.7  มีจุดประสงค์รองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน 

บริเวณที่อยู่ในเขต

การให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ 

ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 

1.3. สีน้ำตาล ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือหน่วยงานราชการ 

หรือสาธารณประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ 

สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย

สีน้ำตาลจะมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง 

ซึ่งคือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ที่ดินสีน้ำตาลจะอยู่ภายใต้รหัสกำกับ ย.8 - ย.10

 ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ 

เช่นเขตบางซื่อ เขตบางกอกน้อย ซึ่งอยู่ใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยา

 ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 

เช่น เขตดินแดง เขตพญาไท ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า

 ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรม 

อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน เช่น ถนนสุขุมวิท 

ประมาณซอย 65(BTSเอกมัย), ถนนจันทน์ สนง.เขตสาธร

(ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง 

ด้วยทำเลที่ตั้ง โดยส่วนมากจึงมักเห็นการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง)

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม  

จุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์  โดยในผังเมืองจะแทนที่ด้วยสีแดง รหัส 

 พ.1 และ พ.2 จะอยู่ในบริเวณชานเมือง 

โดยมีจุดประสงค์ให้ใช้ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน 

เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ 

ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนผู้อาศัยใน

พื้นที่ พ.3 ต่างจากที่ดิน พ.1-2 

ตรงที่จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป 

ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น 

 พ.4 เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ 

รวมไปถึงการท่องเที่ยว ที่ดิน พ.4 

จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย

 พ.5 ให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ 

และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม 

จุดประสงค์เพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม โดยใช้ สีม่วง 

แทนในผังเมือง รหัสควบคุม อ.1-อ.2  

 อ.1 เป็นเขตอุตสาหกรรม เพื่อการบริหารและจัดการ สิ่งแวดล้อม 

สำหรับการประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย 

 อ.2 เป็นนิคมอุตสาหกรรม ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย 

ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้ 

ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม 

การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ 

และเขตที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อย

ละสิบ (10%) ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละเขต 

4. ที่ดินประเภทคลังสินค้า ใช้สีเม็ดมะปรางแทนในผังเมือง รหัสควบคุม อ.3

สำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียง

ใต้ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการบรรจุสินค้า 

อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการประกอบชิ้นส่วนต่าง ๆ โดยไม่มีการผลิต 

และอุตสาหกรรมบริการชุมชนที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ 

และเขตที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละสิบ 

(10%) ของเขตที่ดิน

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม 

คือ พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียวแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ก.1 

และ ก.2ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม 

หน่วยงานราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และการอนุรักษ์ 

และรักษาสภาพแวดล้อม 

และเขตที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละห้า (5%) 

และร้อยละสิบ (10%) ของเขตที่ดิน 

6. ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือสีเขียว มี 2 ประเภท คือ ก.3 และ 

ก.4 

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม 

หน่วยงานราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ 

และเขตที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละห้า (5%) 

และร้อยละสิบ (10%) ของเขตที่ดินประเภทนี้ 

7. ที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมวัฒนธรรมไทย หรือสีน้ำตาลอ่อน 

มี 2 ประเภท คือ ศ.1 และ ศ.2 ที่ดินสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน 

กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ 

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรม 

ท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย หน่วยงานราชการ 

การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ 

และเขตที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการได้ไม่เกินร้อยละห้า (5%) 

ของเขตที่ดินประเภทนี้ 

8. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ  

เป็นที่ดิน สีน้ำเงิน ภายใต้ รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็น ที่ดินของรัฐ 

ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐ 

หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์  ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ 

และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน 

ก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น 

ห้างสรรพสินค้า สำนักงานหรือคอนโดมิเนียม

ผังแสดงพื้นที่โล่ง มี 2 ประเภท ดังนี้ 

1. เขตพื้นที่สีเขียวอ่อน คือ 

พื้นที่โล่งเพื่อการนันทการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม 

เขตพื้นที่นี้สามารถใช้

ประโยชน์เพื่อการนัทนการ หรือที่เกี่ยวกับการนันทนาการ 

การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น

2. เขตพื้นที่สีเขียวเส้นทแยงสีเขียว คือ พื้นที่โล่งพักน้ำ เพื่อป้องกันน้ำท่วม 

เป็นเขตพื้นที่ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้ำท่วม 

หรือสาธารณูปโภพที่เกี่ยกับการป้องกันน้ำท่วม หรือสวนสาธารณะเท่านั้น

แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมือง 

ซึ่งแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมืองเราสามารถเข้าไปสืบค้นได้ที่กรมโยธาธิการแล

ะผังเมือง เว็บไซต์ http://www.dpt.go.th/urbanplanning/page5.php 

แล้วเลือกจังหวัดที่ต้องการ หรือเข้าผ่าน http://map.longdo.com/ แล้วเลือก 

“ผังเมืองประเทศไทย” 

ระบบจะขึ้นผังเมืองของแต่ละจังหวัดในแผนที่ให้โดยอัตโนมัติ

แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามที่ได้จำแนกประเภท ท้ายกฎกระทรวง 

หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลนี้จะทำให้เข้าใจแผนผังเมือง 

และการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย 

หรือใช้เพื่อพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน 

ควรศึกษาว่าที่ดินนั้นอยู่ในเขตพื้นที่ใดสามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของเราได้หรือไม่

 

 http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162

จัดทำโดย น.ส.ลักษณ์นารา ทองปรีชา