5   อสังหาริมทรัพย์น่าสนใจ   โดดเด่น   AEC

          ช่วงปลายปีนี้ประเทศไทยเรากำลังจะก้าวเข้าสู้การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน   หรือ   AEC   อย่างเต็มรูปแบบ   ซึ่งจะส่งผลให้มีชาวต่างชาติจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาในบ้านเราเป็นจำนวนมาก   ทั้งในรูปนักลงทุน   นักท่องเที่ยวและพนักงานที่โยกย้ายเข้ามาทำงาน

          หลายคนเชื่อว่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราคึกคักขึ้นมาอีก   แต่ปัญหาหลักที่คนส่วนใหญ่มักตีโจทย์กันไม่ออกก็คือ   แล้วอสังหาฯ   ใดบ้างล่ะที่จะโดดเด่นควรค่าที่จะลงทุนกัน

          เท่าที่ประเมินจากความคิดเห็นของคนในแวดวงลงทุนอสังหาฯ   จำนวนมาก   ซึ่งผู้เขียนคลุกคลีอยู่   ส่วนใหญ่จะมองภาพในทิศทางที่ไม่แตกต่างกัน   นั่นคือเห็นว่าอสังหาฯ   ในบ้านเรามีความโน้มเอียงที่จะโดดเด่นเป็นพิเศษในช่วงปีหน้าคงหนีไม่พ้นอสังหาฯ   5   ประเภทด้วยกัน

          อันประกอบด้วยบูติกโฮเต็ลและโฮสเทลอาคารสำนักงานให้เช่า   คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า   ที่ดินทำตลาดนัดเฉพาะกิจ   และตึกแถวเก่าในเมือง

          สำหรับเบื้องหน้าเบื้อหลังหรือที่มาที่ไปซึ้งทำให้อสังหาฯ   ดังกล่าวข้างต้นกลายเป็นเป้าที่ถูกหมายปองในหมู่นักลงทุนเป็นพิเศษก็มาจากคุณลักษณะและเหตุผลสนับสนุน   ซึ่งสามารถแจกแจงให้เห็นได้ดังนี้

         บูติกโฮเต็ลและโฮสเทล   จุดน่าสนใจอยู่ตรงที่เป็นที่พักขนาดเล็กที่ใช้เงินลงทุนไม่มาก   และกำลังเป็นเทรนด์ในฝันของนักลงทุนรุ่นใหม่   ด้วยดีไซน์หรือเอกลักษณ์เฉพาะตัว   โดยอาศัยการปรับปรุงอาคารเก่าที่มีอยู่   อีกทั้งยังเป็นธุรกิจที่มีตลาดเกื้อหนุนค่อนข้างดี   เพราะเป็นเทรนด์ฮิตของนักท่องเที่ยวยุคใหม่ในการเข้าอยู่ในที่พักรูปแบบนี้

          โดย “บูติกโฮเต็ล”   จะมีลักษณะเป็นโรงแรมขนาดเล็ก ๆ  กะทัดรัด   แต่มีความสมบูรณ์แบบในระดับหนึ่งใช้พื้นที่แบบคุ้มค่า   เน้นดีไซน์ที่แตกต่างโดดเด่นและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

          บางแห่งอาจดัดแปลงมาจากอาคารที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน   ขนาดที่บริการเฉพาะบุคคล/กลุ่มก็ถือเป็นอีกหนึ่งจุดขายของโรงแรมลักษณะนี้เพราะขนาดโรงแรมที่เล็กกว่าพนักงานจึงสามารถใส่ใจกับรายละเอียดลูกค้าแต่ละคน   และมีความใกล้ชิดกับลูกค้าทุกคนได้มากกว่าโรงแรมขนาดใหญ่

          สำหรับกลยุทธ์ในการเจาะตลาดบูติกโฮเต็ลที่นิยมทำกันก็คือจะเน้นขายประสบการณ์และภาพลักษณ์ของการเป็นบูติก   เชื่อมโยงกับความงามประวัติศาสตร์หรือความเป็นท้องถิ่นของทำเลนั้น   เน้นทำการตลาดโดยสื่อสารถึงกลุ่มเป้าหมายโดยตรงหรือผ่านเวปไซต์

          ส่วน “โฮลเทล”   จะมีลักษณะเป็นที่พักราคาถูกที่ออกแบบมาสำหรับนักท่องเที่ยวทุนน้อยซึ่งเดินทางข้ามประเทศ   โดยผู้ชายและผู้หญิงจะพักอยู่ที่เดียวกัน   แต่แยกกันอยู่คนละห้อง   ซึ่งแต่ละห้องจะนอนได้   6-10   คน   ในเตียง   2-3   ชั้น   บางแห่งอาจมีห้องพักคู่บริการสำหรับแขกที่ต้องการความเป็นส่วนตัวร่วมด้วย

          โดยทั่วไปโฮลเทลทุกแห่งจะมีห้องครัวกลางขนาดใหญ่   พร้อมเตาอบ   ตู้เย็น   ไมโครเวฟ   จานชาม   และยังมีห้องนันทนาการส่วนกลางที่มีโทรทัศน์   หนังสือ   กระดานเกม   และสิ่งให้ความเพลินอื่นๆ   อำนวยความสะดวกให้ด้วย

          อัตราค่าที่พักที่เรียกเก็บจะขึ้นอยู่กับที่ตั้งเป็นสำคัญว่าเป็นเมืองใหญ่หรือเมืองเล็ก   ใจกลางเมืองหรือชาญเมือง   เวลาที่มาพัก   การจองก่อนเข้าพักและเวลาที่มาพัก   ซึ่งแต่ละแห่งราคามักแตกต่างกัน   อย่างไรก็ตามราคาห้องพักของโฮสเทลจะถูกกว่าราคาห้องพักในรูปโมเต็ลหรือโรงแรม

          อาคารสำนักงานให้เช่า   เนื่องจาก   AEC   จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายแรงงานเสรี   และมีชาวต่างชาติเข้ามาเปิดธุรกิจหรือเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น   และด้วยความที่ทำเลที่ตั้งของเมืองไทยเราอยู่ตรงกึ่งกลาง   ซึ่งถือเป็นจุดยุทธ์ศาสตร์สำคัญในการเดินทางหรือการส่งไปยังประเทศต่างๆ   ดังนั้นจึงมีโอกาสสูงที่ชาวต่างชาติจะเลือกเข้ามาเปิดหรือตั้งสำนักงานในเมืองไทยเรา

          อีกเหตุผลหนึ่งเป็นเพราะอาคารสำนักงานในบ้านเราระยะหลังๆ   มานี้มีเกิดขึ้นใหม่น้อยมากและอัตราค่าเช่าสำนักงานในปัจจุบันก็ยังต่ำมากเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน   โดยเฉพาะมาเลเซียและเวียดนาม   จึงถือว่าอาคารสำนักงานน่าจะเป็นอสังหาฯ   ประเภทหนึ่งที่สามารถเพิ่มค่าได้อย่างโดดเด่น

          คอนโดมิเนี่ยมตามแนวรถไฟฟ้า   มูลเหตุพื้นฐานที่ทำให้นักลงทุนสนใจกันอยู่ตรงที่เป็นอสังหาฯ   ประเภทเดียวที่กฎหมายบ้านเรายอมให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้ในสัดส่วน   49%  

          นอกจากนั้นการลงทุนยังเชื่อว่าการขยายและเปิดเส้นทางเดินรถไฟฟ้าใหม่ๆ   เพิ่มขึ้นอนาคตอันใกล้นี้จะส่งผลให้คอนโดฯ   ในแนวรถไฟเก่ามีแนวโน้มคึกคักดียิ่งขึ้นไป   เพราะจะทำให้มีคนจากชานเมืองเดินทางเข้ามาทำธุระหรือจับจ่ายใช้ส้อยในเมืองเพิ่มมากขึ้น

          สิ่งเหล่านี้น่าจะทำให้คอนโดฯ   ในเมืองมีมูลค่าปรับสูงขึ้นได้อีกเรื่อยๆ   อย่างไรก็ดีสำหรับคนที่คิดลงทุนในเวลานี้   คอนโดฯ   ให้เช่ามือสองดูน่าจะคุ้มค่ามากกว่ามือหนึ่งในทำเลเดียวกัน   เพราะราคาถูกกว่า   แต่จะสามารถปล่อยให้เช่าในอัตราที่ใกล้เคียงกัน

          ที่ดินทำตลาดนัดเฉพาะกิจ   เหตุผลสำคัญเป็นเพราะปัจจุบันมีที่ดินในเมืองหรือเขตชุมชนถูกปล่อยทิ้งว่างอยู่เป็นจำนวนมาก   แต่ในอนาคตอันใกล้นี้รัฐบาลจะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง   รวมทั้งภาษีมรดกขึ้น

          ดังนั้นที่ดินเปล่าใกล้แหล่งชุมชนเหล่านี้จึงมีความโน้มเอียงจะถูกพัฒนาให้กลายเป็นตลาดนัดแล้วเปิดให้เช่าแก่พ่อค้าแม่ค้าให้ทำมาค้าขายกับชุมชนในย่านนั้นๆ   โดยรายได้ของผู้เช่าจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับความสามารถในการทำตลาดให้ติด   ทำให้การจับจ่ายสะพัด

          ตึกแถวเก่าในเมืองและชานเมือง   แม้หลายคนจะมองว่าเป็นอสังหาฯ   ที่กำลังจะสูญพันธุ์หรือรอวันตายเพราะไม่มีที่จอดรถ   แต่นั่นผิดถนัด   เพราะตึกแถวเก่าเหล่านี้กลับเป็นอสังหาฯที่นักลงทุนต่างชาติในแถบเอเชียชื่นชอบกันมากโดยเฉพาะบรรดานักลงทุนชาวจีนและสิงคโปร์

          ที่เป็นเช่านี้เพราะตึกแถวเก่าที่มีที่ตั้งไม่เหมาะการเปิดร้านขายของ   จริงๆ   แล้วตึกแถวเหล่านี้ล้วนสามารถนำมารีโนเวทเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ในลักษณะอื่นได้ค่อนข้างดีเช่น   อาจนำมารีโนเวทเปลี่ยนทำเป็นสำนักงานขนาดเล็ก   โดนทุบชั้นล่างทิ้งมาทำเป็นที่จอดรถส่วนชั้นบนปรับแต่งทำสำนักงานขนาดเล็ก

          หรือไม่เช่นนั้นอาจรีโนเวทมาทำเป็นอพาร์ตเมนต์   บูติกโฮเต็ล   โฮศเทล   ทำเป็นห้องชุด   หรือเอามากลั้นผนังทำเป็นห้องเช่า   หรือแม้กระทั้งปรับปรุงให้กลายมาเป็นตลาด   หรือคอนวีเนียนสโตร์ก็ได้

          รูปแบบหนึ่งที่กำลังเป็นเทรด์ฮิตของการลงทุนก็คือช้าสินเชื่อบ้าน   (Housing   Loan)   ซื้อตึกแถวเพื่อการลงทุน   ซึ่งกลยุทธ์แบบนี้จะเกื้อหนุนช่วยให้กระแสเงินสดเป็นบวก   (Positive   Cash   Floes)   ได้เป็นอย่างดี

          เหตุที่ตึกแถวสามารถกู้ซื้อโดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดอกเบี้ยต่ำ   ผ่อนระยะยาว   และสามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้ก็เพราะตึกแถวมีลักษณะก้ำกึ่งที่เป็นได้ทั้งอาคารพาณิชย์ทั่วไปหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ได้

         สำหรับเกณฑ์ในการขอกู้ซื้อตึกแถวในรูปสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปแล้วธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณาดูจากสภาพตึกแถวในขณะการกู้ยืมเป็นสำคัญ   เงื่อนไขก็คือจะต้องไม่มีการทุบบันไดหรือผนังทิ้ง   และต้องไม่มีการกั้นห้องเช่าชั้นบนอย่างเด็ดขาด

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162 

ที่มาจาก   บ้านพร้อมอยุ่