ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับที่ดิน

 

สาธารณสมบัติของแผ่นดินคืออะไร

สาธารณสมบัติของแผ่นดิน   คือ   ทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือ   สงวนไว้เพื่อประโยชน์ส่วนรวมกัน   เช่น

1.  ที่ดินรกร้างว่างเปล่า   และที่ดินที่มีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการ   อื่นตามกฎหมายที่ดิน

2.  ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า   ที่ชายตลิ่งทางน้ำ   ทางหลวง   ทะเลสาบ

3.  ที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ   เป็นต้นว่า   ป้อมและโรงอาหาร   สำนักราช   การบ้านเมือง   เรือรบ   อาวุธยุทธภัณฑ์

          

ก.  จะโอนแก่กันมิได้   เว้นแต่อาศัยอำนาจแก่กฎหมายเฉพาะให้โอนกันได้

ข.  สาธารณสมบัติของแผ่นดิน

ค.  ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดิน   เช่น   ผู้ใดครอบครองป่าสงวนมาเป็นเวลา   90   ปีแล้ว   จะยกขึ้นต่อสู้ว่าตน   ได้ครอบครองปรปักษ์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินขึ้นต่อสู้กับ      รัฐบาลเมื่อถูกรัฐฟ้องขับไล่ไม่ได้ ห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดิน

         ดังนั้น บุคคลใดก็ตามที่ได้ครอบครองที่ดินป่าสงวนหรือที่ดินอื่นที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน   ไม่ว่าจครอบครองนานเพียงใดก็ไม่มีทางได้กรรมสิทธ์ในที่ดินแปลงนั้นโดยเด็ดขาด   แม้ว่าจะมีผู้ใด   กระทำการโดยวิธีใดก็ตาม   ทำให้ป่าสงวนมี   น.ส. 3   หรือโฉนดเป็นของตนแล้วก็ตาม   ถ้าพิสูจน์ได้ว่าที่ดิน   ดังกล่าวเป็นป่าสงวนแล้ว   ผู้นั้นหรือผู้รับโอนที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ว่าจะเป็นใครก็ตาม   ไม่มีทางได้   กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นเลย   น.ส. 3   หรือโฉนดต้องเพิกถอน

ที่งอกริมตลิ่งเป็นของใคร

          ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง   (โดยธรรมชาติ)   ที่งอกนั้นยอมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น

เกาะเป็นของใคร

          เกาะที่เกิดในทะเล   ทะเลสาบหรือในทางน้ำ   หรือในเขตน่านน้ำของในประเทศไทย   และท้องทางน้ำ   ที่ตื้นเขินขึ้น   เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน

สร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต

          บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต   ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น   (เพราะบ้านเป็นส่วนควบกับที่ดิน)   แต่ต้องใช้ค่าตอบแทนให้แก่ผู้สร้าง   เท่าที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น   เช่น   นาย   ก.   ปลูกโรงเรือนลงบนที่ดินนาย   ข.   โดยสำคัญผิดคิดว่าเป็นที่ดินของตนเอง   ที่ดิน   แปลงดังกล่าวราคา   500,000   บาท   สิ้นค่าก่อสร้างไป   300,000   บาท   เนื่องจากโรงเรือน   (สมมุติฐาน   ปลูกรีสอร์ท)   สวยงามทำให้ที่ดินแปลงนั้นหากขายรวมกับโรงเรือนจะได้ราคารวมกัน   1,000,000   บาท   ดังนี้   ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนจึงเท่ากับ   500,000   บาท   มิใช่   300,000   บาท   ตาม   ราคาก่อสร้างโรงเรือน

 

การสร้างโรงเรือน   (บางส่วน)   รุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต

          ผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้นแต่ต้องเสียเงินให้กับเจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ประโยชน์ที่ดิน   ส่วนที่รุกล้ำนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมด้วยจนกว่าจะรื้อโรงเรือนหลังนั้น   จึงจะเรียกให้เพิกถอนภาระจำยอมนั้นได้   เช่น   ตัวบ้านไม่รุกล้ำ   แต่ชายคารุกล้ำเข้าไปโดยสุจริต   หรือปลูกภายในที่ดิน   ของตน   ต่อมาได้มีการแบ่งแยกรังวัดที่ดินกัน   ปรากฏว่าบางส่วนของโรงเรือนรุกล้ำ    ก็ใช้หลักกฎหมาย   ดังกล่าวนี้   บังคับโดยอนุโลม

ถ้าปลูกต้นข้าวหรือธัญพืชซึ่งเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้คราวเดียวหรือหลายคราวต่อปีโดยสุจริต

          เจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ปลูกข้าวหรือธัญพืชโดยสุจริตนั้น   คงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยว   โดยใช้เงินแก่เจ้าของที่ดินตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้นหรือเจ้าของที่ดินจะใช้ค่าตอบแทนแก่   ผู้ปลูกข้าวหรือธัญพืชแล้วเข้าครอบครองที่ดินทันทีก็ได้   แต่ถ้าผู้ปลูกไม่สุจริต   เช่น   รู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของคนอื่นแต่ก็ยังปลูกต้นข้าวลงไป   เจ้าของที่ดินก็   สามารถสั่งให้ผู้ปลูกถอนต้นข้าวไปได้

ถ้ามีกิ่งไม้จากที่ดินใกล้เคียงล้ำเข้ามาในที่ดินของตนเจ้าของที่ดินมีสิทธิ์อย่างไร

          ถ้าเจ้าของที่ดินต้องบอกให้เจ้าของต้นไม้นั้นตัดภายในเวลาที่สมควร   ถ้าบอกแล้วเขายังไม่เพิกถอนก็ตัดเองได้   แต่ถ้าเป็นรากไม้ที่ล้ำเข้ามา   เจ้าของที่ดินตัดได้เองทันทีโดยไม่ต้องบอกก่อน

ถ้าที่ดินแปลงหนึ่งทำให้เวลาฝนตกน้ำไหลท่วมที่ดินแปลงต่ำ   ผลจะเป็นอย่างไร

          ถ้าเป็นเองตามธรรมชาติก็ต้องเป็นไปตามธรรมชาติ   เจ้าของที่ดินแปลงต่ำไม่มีทางทำอะไรได้   แต่ถ้าที่ดินแปลสูงเกิดขึ้นจากเจ้าของที่ดินถมเองจนสูงกว่าแปลงอื่นทำให้น้ำไหลท่วมที่ดินแปลต่ำ   เจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายได้และเรียกให้เจ้าของที่ดินแปลงสูงทำทางระบายน้ำได้โดยออกค่าใช้จ่ายเอง

ถ้าเจ้าของที่ดินใช้ที่ดินของตนจนเกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินแปลอื่นๆผลจะเป็นจะเป็นอย่างไร

          ตัวอย่าง   นาย   ก.   ซื้อบ้านจัดสรรแปลงหนึ่งซึ่งมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นที่อยู่อาศัย   แต่แทนที่  นาย   ก.   จะใช้อยู่อาศัย   กลับตั้งเป็นโรงงานเคาะพ่นสีรถยนต์ส่งเสียงหนวกหู   และทำทั้งวันทั้งคืนจนบ้านข้างเคียงไม่เป็นอันหลับตามปกติได้   เช่นนี้   กฎหมายให้สิทธิเจ้าของบ้านข้างเคียงฟ้องร้องค่าเสียหาย   และฟ้องให้   นาย   ก.   หยุดการดำเนินงานต่อไปได้

ถ้าที่ดินของตนถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจรออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้   เจ้าของที่ดินที่ถูกต้องล้อมรอบจะทำอย่างไรบ้าง

          ที่ดินแปลงใดถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนออกทางสาธารณะไม่ได้  เจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมรอบอยู่ออกไปสู่สาธารณะได้เรียกว่า   “ทางจำเป็น”   ที่ดินและวิธีผ่านออกไปนั้นต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นที่จะผ่าน   โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้ได้รับความเสียหายน้อยที่สุดเท่าที่ที่จะทำได้   ถ้าจำเป็นจะสร้างถนนผ่านก็ได้   แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องเสียค่าตอบแทนในการใช้ทางผ่านให้แก่เจ้าของที่ดิน   ตนผ่านด้วย

 

 http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

         https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162