9 เคล็ดลับ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัดอย่างไร?
dot dot
CallcenterRealtyOne
ต้องการขายบ้าน,ฝากขายบ้าน
Top Commission
Top Listing
dot

หมวดสินค้า
ประเภททรัพย์สิน
ทำเลต่างๆ

  [Help]
dot
http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=cat_showcat&l=1&cid=50056
โรงงาน-โกดัง
อื่น ๆ
dot
แผนที่โซน
dot
dot
Zone1
dot
bullet สีลม, สาทร, พระราม 2-3-4, เจริญกรุง, เพชรบุรี, ยานนาวา , เยาวราช, พระนคร, บางบอน, เพรชเกษม, บางแค, คลองสาน, ธนบุรี, สุขสวัสดิ์, ดาวคนอง, ประชาอุทิศ, บางคอแหลม, ดุสิต, บางรัก, ปทุมวัน, ป้อมปราบฯ, สัมพันธวงศ์, พญาไท, บางกอกใหญ่-น้อย, บางขุนเทียน, หนองแขม
dot
Zone2
dot
bulletศรีนครินทร์, อ่อนนุช,สุขุมวิทม, พัฒนาการ, สวนหลวง, ประเวศ, เฉลิมพระเกียรติ, สุวรรณภูมิ, อุดมสุข, ลาซาล, แบริ่ง, พระโขนง, บางนา, เทพารักษ์, สมุทรปราการ รัชดา , ลาดพร้าว , รามคำแหง , บางกะปิ , ห้วยขวาง , ดินแดง , บึงกุ่ม , บางซื่อ , จตุจักร , วังทองหลาง
dot
Zone3
dot
bulletบางเขน, หลักสี่, ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, วิภาวดี, พหลโยธิน, รังสิต, สะพานใหม่, วัชรพล, รามอินทรา, ลำลูกกา, นวมินทร์, เสรีไทย, มีนบุรี, สุวินทวงศ์ , ปทุมธานี, ร่มเกล้า, ลาดกระบัง, ประชาชื่น, เตาปูน, หทัยราษฎร์, พระราม 9, เกษตร-นวมินทร์, หนองจอก, สายไหม, คันนา
dot
Zone4
dot
bulletบรมราชชนนี,พระราม 5-7, พุทธมณฑล, กาญจนาภิเษก, แคราย, นนทบุรี, งามวงศ์วาน, ติวานนท์, ปากเกร็ด, รัตนาธิเบศร์, บางใหญ่, บางบัวทอง, บางกรวย, ราชพฤกษ์, นครอินทร์, ปิ่นเกล้า , ตลิ่งชัน , บางพลัด
ต่างจังหวัด
ทีมนักขายมืออาชีพ
"ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน"
แฟรนไชส์
dot

dot
bullet6 วิธีเป็นมหาเศรษฐีที่ดิน
bullet6 ข้อ ควรรู้ ก่อนซื้อบ้าน
bulletตรวจสอบสัญญาให้ดี ก่อนซื้อขายอสังหาฯ
bulletปล่อยเช่าคอนโดฯในกทม.ได้ผลตอบแทนดีจริงหรือ?
bullet9 เคล็ดลับ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัดอย่างไร?
bulletเกี่ยวกับบ้านมือสอง
bullet 12 เคล็ดวิธี “เปิดบ้านขายอย่างเหนือชั้น
bulletเรื่องน่ารู้ของคนซื้อบ้าน
bulletไขปัญหาเรื่องกู้บ้านกับ ธอส.
bulletนายหน้าไฮโซ เทรนด์ร้อน ติดชาร์ตกระแสโลก
bullet“ฟาร์มมิ่ง (Farming)” เคล็ดวิธีควานหาบ้านดีเพื่อการลงทุน
bullet8 ข้อดีของการเลือกซื้อบ้านมือสอง
bulletตรวจบ้านมือสองอย่างไร ไม่ให้มานั่งเสียใจภายหลัง
bulletบ้านใหม่ VS บ้านมือสอง
bulletบ้านแบบไหนอยู่แล้วรวย
bulletกำจัด 10 จุดอ่อนแก้ปัญหากู้ (ซื้อบ้าน) ไม่ผ่าน
bullet7 ขั้นตอน ขายบ้าน ให้ได้เร็ว
bulletผ่อนบ้านไม่ไหว ทำอย่างไรดี
bulletการเลือกซื้อ บ้านมือสอง
bulletบ้านมือสองกับรอยแตกร้าว
bulletตั้งราคาขายบ้านให้ผู้ซื้อสนใจ
bulletเตรียมความพร้อมก่อนขายบ้าน
bullet9 ประกาศขายบ้านมือสอง
bullet5 ข้อดีของบ้านมือสอง
bulletซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้า
bulletทำบ้านเก่าให้เป็นบ้านใหม่
bullet10 เทคนิคดูแลบ้านหน้าฝน
bulletนายหน้าทำสัญญาฝากขายเอาเปรียบจริงหรือไม่ ?
bullet6 เคล็ดลับทำบ้านให้ขายได้ราคา
bullet6 สิ่งผิดๆ ส่งผลให้บ้านพัง
bullet วิธีเลือกซื้อบ้านมือสอง
bulletอยากมีบ้าน แต่ไม่เคยกู้ เริ่มต้นที่ไหนดี
bulletการซื้อบ้านมือสอง
bulletวิธีเลือกซื้อบ้านมือสองเรื่องใกล้ตัวที่เราควรรู้
bulletไขปัญหาเรื่องกู้บ้านกับ ธอส.
bullet“บ้านมือสอง” ของดีราคาถูกที่ไม่ควรมองข้าม
bulletเคล็ด (ไม่) ลับกับการเลือกซื้อบ้านมือสองเพื่อการลงทุน
bullet"กำจัด 10 จุดอ่อน แก้ปัญหากู้ (ซื้อบ้าน) ไม่ผ่าน "
bulletภาสวีร์ ลพอุทัย ชวนสร้างโอกาสด้วยธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กับ เรียลตี้ วัน
bullet ตรวจบ้านมือสองอย่างไร ไม่ให้มานั่งเสียใจภายหลัง
bulletเลือกทำเลซื้อบ้าน - คอนโด ฯ อย่างไรให้รวย
bullet" จะกู้เพื่อซื้อบ้าน แล้วตัวเองต้องเตรียมเงินเก็บไว้ด้วยหรือไม่ "
bullet 4 คุณสมบัติสำคัญ ขอกู้แบงก์ไหนก็ผ่าน!
bulletคลายร้อนให้บ้าน
bullet สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
bulletสัญญาซื้อขายรถยนต์
bulletสัญญาจะซื้อจะขาย
bulletสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
bulletสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (เหมายกแปลง)
bulletสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำแบบทั่วไป
bulletสัญญาซื้อขายทรัพย์สิน
bulletบ้านดีด้วยหน้าต่าง !!
bulletคุณ ภาสวีร์ ลพอุทัย ก่อตั้ง เรียลตี้วันเอสเตท(ประเทศไทย) จำกัด
bulletชำระเงินงวดอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดหนี้ค้างชำระ
bulletขายบ้านมือสองให้ได้ราคาสูง ต้องมีเทคนิค !
bulletแหล่งเลือกซื้อบ้านมือสอง
bulletข้อดีของการฝากขายบ้านกับนายหน้า
bulletภาษีขายบ้านมีอะไรบ้าง?
bullet“แก่น” ในการลงทุน “อสังหาฯ ราคาประหยัด”
bullet5 อสังหาริมทรัพย์น่าสนใจ โดดเด่น AEC
bullet การผังเมือง หมายความว่า การวาง
bulletสร้าง “ระบบ” เพื่อสร้าง “แบรนด์” ในการลงทุน “อสังหาฯ ไม่นาน”
bullet6 ขั้นตอนเก็งกำไรอสังหาฯ หนทางรวยไวแบบไม่เสี่ยง
bulletสัญญาฝากขายแบบปิด (EXCLUSIVE) ให้ประโยชน์ผู้ขายอย่างไร?
bulletข้อดีของการฝากขายบ้านกับนายหน้า
bulletพิธีกรรมไหว้บ้านมือสอง
bullet4 ขั้นตอนมืออาีพ
bulletบ้านมือสองของดีที่ไม่ค่อยมีใครรู้
bulletกู้ร่วมชีวิตคู่กับการกู้ซื้อบ้าน
bulletกูรู 3 ธนาคาร “กู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่าน”
bulletเช็คความพร้อมก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
bulletขายฝากเปลี่ยนชีวิต
bulletเคล็ดไม่ลับกับที่ดินเปล่าเพื่อลงทุน
bulletขายฝากมีข้อดี ข้อเสียอย่างไรบ้าง
bulletรีไฟแนนซ์บ้านทำอย่างไร...
bulletเทคนิค...รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์
bulletคำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝาก
bullet“ภาสวีร์ ลพอุทัย”
bulletเตรียมตัวให้พร้อมก่อนขอสิ้นเชื่อบ้าน
bulletขายฝากเปลี่ยนชีวิต
bullet3 กรรมสิทธิ์ ของผู้ซื้อบ้านลอยฟ้า
dot
ค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้านมือสอง
dot
dot
ชื่อผู้ใช้ :
รหัสผ่าน :
เข้าสู่ระบบอัตโนมัติ :
bullet ลืมรหัสผ่าน
bullet สมัครสมาชิก
dot




9 เคล็ดลับ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัดอย่างไร?

9 เคล็ดลับ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัดอย่างไร?

9 เคล็ดลับนายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัดอย่างไร?

นายหน้า (ตัวแทน) มีส่วนสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด โดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นได้ทั้งอาชีพหลักและอาชีพเสริม มีทั้งรูปแบบที่เป็นรายบุคคลและรูปแบบบริษัท TerraBKK จึงรวบรวมความน่าสนใจและเทคนิคสำหรับการเป็นนายหน้าว่าเป็นนายหน้าแล้วจะรวยได้จริงหรือไม่ เอาไว้ดังนี้

               นายหน้าได้อัตราผลตอบแทนสูง อัตราผลตอบแทนจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับกันจะอยู่ที่ 3% บางเคสสูงถึง 10% บางคนอาจจะคิดว่า ก็แค่ 3% จะมากอะไร แต่เมื่อนำมาคิดๆดูแล้ว 3% ก็ถือว่าเยอะมาก ยกตัวอย่างให้เห็นภาพเช่น  3% ของ 100,000 บาทเท่ากับ 3,000 บาท แล้วถ้าขาย 1,000,000 บาท จะเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 บาท และถ้าขาย 10 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 300,000 บาทเลยที่เดียว มากกว่าพนักงานกินเงินเดือน 30,000 บาท/เดือน ถึง 10 เท่า เมื่อขายบ้านได้หนึ่งหลัง (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย) ใช้เงินลงทุนน้อย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็มีต้นทุนในการดำเนินการเช่นกัน ไม่ใช่ว่าจะนั่งอยู่เฉยๆแล้วจะมีคนมาซื้อ นายหน้าอสังหาต้องใช้ช่องทางการตลาดให้ถึงกลุ่มลูกค้า ทั้งโฆษณา ค่าน้ำมัน ค่าโทรศัพท์ ในการเสนอขาย แต่ก็ถือว่าเป็นต้นทุนการดำเนินงานที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับรายได้ ต้นทุนอีกอันหนึ่งก็ คือ ต้นทุนด้านเวลาที่ใช้ค่อนข้างน้อย ความเสี่ยงต่ำ จากต้นทุน และค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ำและรายได้ที่สูงต่อครั้ง ทำให้มีความเสี่ยงที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่นๆ ยกตัวอย่างให้เห็นชัดมากขึ้น ในกรณีที่เราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิต่อหลังจะอยู่ที่ประมาณ 15-20% แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนในการขายตีคร่าวๆ ประมาณ 50% ของราคาขาย กำไรสุทธิแล้วประมาณ 50%จะเห็นว่านายหน้าอสังหาฯ ต้นทุนต่ำกว่ามากเพราะไม่มีทั้ง ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาคาร ค่าออกแบบ ค่าแรงก่อสร้าง เป็นต้น ได้เปรียบเรื่องข้อมูลเยอะกว่า ตรงนี้เป็นปัญหาเกี่ยว “ความไม่สมมาตรของข้อมูล (Asymmetric information)” ระหว่างนายหน้ากับคนขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้ว “บุคคลทั่วไป” มักจะเป็นผู้ที่มีข้อมูลและความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า “นายหน้า” อสังหาฯ นายหน้าจะอาศัยช่องว่างตรงนี้หาประโยชน์โดยร่างสัญญาว่าจ้างนายหน้าจะเขียนประมาณว่า “ในกรณี  ที่นายหน้าสามารถชี้ช่องหรือจัดการให้ผู้ให้สัญญาขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้สัญญาตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า แต่ในกรณีนี้นายหน้าจะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าฤชากร ค่าภาษีอากร ตลอดจนค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บในส่วนของจำนวนเงินที่เกินด้วยตนเองทั้งสิ้น”

               จากข้อสัญญาตรงนี้ทำให้ราคาส่วนเกินที่นายหน้าสามารถขายได้ตกอยู่แก่นายหน้าแต่เพียงผู้เดียว ทำให้บางครั้งก็เป็นที่ไม่พอใจของผู้ขายเป็นเรื่องเป้นนราว บางรายนายหน้าได้รับส่วนเกินจากราคาที่ตกลงไว้หลายล้านบาท ตรงนี้ถือเป็นโอกาสในการทำกำไรของนายหน้าอีกช่องทางหนึ่ง รูปแบบของสัญญา บางครั้งนายหน้าจะมีสัญญาตกลงกันระหว่างนายหน้ากับเจ้าของ ว่าจะต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด โดยจะให้สัญญานี้มีอายุกี่เดือนแล้วแต่ตกลงกัน ตรงนี้จะเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า และอีกทางหนึ่งก็เป็นแรงผลักดันให้นายหน้ารีบๆขายและทำการตลาดได้อย่างเต็มที่ สบายใจกันทั้ง 2 ฝ่าย ใกล้ชิดนายทุน การที่จะเป็นนายหน้าที่จะประสบความสำเร็จได้ต้องเป็นคนที่รู้จักคนเยอะๆ ใกล้ชิดกับนายทุนที่พร้อมที่จะซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าหานายทุนก็ต้องขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบุคคลและเราทำอย่างไรให้เค้าเชื่อถือเราและพร้อมที่จะลงทุนเมื่อเรานำไปเสนอขาย นายหน้าต้องมีไอเดียที่จะขาย นายหน้าที่จะประสบความสำเร็จหลายคนเป็นผู้ที่รู้จักนายทุนรู้จักคิดพลิกแพลงใช้เทคนิคในการเจรจาต่อรองซื้อขาย นำเสนอขายไอเดีย สามารถบอกข้อดี ข้อเสียทำตัวให้น่าเชื่อถือ รู้ให้ลึกรู้ให้จริงในของที่นำเสนอ การขายไม่ใช่ขายเพียงปัจจุบัน แต่เราต้องขายอนาคตให้นายทุนเห็นภาพและเมื่อนายทุนท่านถามอะไรเราต้องตอบได้ เทคนิคการซื้อขาย เทคนิคการซื้อขายตรงนี้ต้องขึ้นอยู่กับประสบการณ์ แผนการ และความสามารถของตัวนายหน้า จะยกตัวอย่างให้เห็นภาพซักหนึ่งกรณี “กรณีสมมุติ จากสถานการณ์จริง : ธนาคารจะขายที่ดินให้แก่นาย ก. ซึ่งมีอาชีพเป็นนายหน้า ว่าจะที่ดินในราคาไร่ละ 1,000,000 บาท จำนวน 100 ไร่ ธนาคารให้มัดจำเป็นจำนวนเงิน 8 ล้านบาท แต่นาย ก มีเงินอยู่เพียง 2 ล้าน ด้วยความหัวใสจึงแบ่งขายที่ดิน 50 ไร่ ไปเสนอขายให้นายทุน  ตกลงราคากันเบ็ดเสร็จ นายทุนสนใจจึงให้นายทุนวางเงินมัดจำเป็น 6 ล้านบาท สั่งจ่ายเป็นชื่อธนาคาร และนำมารวมกับของนาย ก.2 ล้าน เป็น 6 ล้านพอดี และถ้าหากธนาคารอนุมัติก็ถือว่าการวางมัดจำระหว่างธนาคารเป็นผลสำเร็จและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับธนาคารเรียบร้อย ให้เวลา 3 เดือนถึงค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าหากนำเงินมาจ่ายไม่ทันตามกำหนดจะยึดเงินมัดจำ ขณะนี้สิทธิ์ในที่ดินอยู่ในมือของนาย ก. และที่ดินส่วนที่เหลืออีก 50 ไร่ นำไปเสนอขายคิดรวมค่าใช้จ่ายต่างๆเรียบร้อย ต้นทุนอยู่ประมาณ 1,200,000 บาท/ไร่ นำไปประกาศขาย 1,300,000-1,500,000 บาท/ไร่ ราคาตลาดบริเวณนั้นประมาณ 1,600,000 บาท/ไร่ โดยนำที่ดิน 50 ไร่ แบ่งขายออกเป็น 3 แปลง แปลงละ 10-15 ไร่ เฉลี่ยราคาขายได้ประมาณ 1,400,000 บาท/ไร่ ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน ทำการปิดการขายเสร็จ  ก็ยื่นขอเปลียน ชื่อผู้รับโอน ให้ลูกค้าไปเป็นผู้รับโอนแทนเรา โดยโอนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม หลังจากนั้นก็ยื่นแบ่งแยกกัน เป็นอันเสร็จเรียบร้อย กำไรจากไร่ละ 1,000,000 เพิ่มเป็น 1,400,000 บาท ด้วยเงินมัดจำในส่วนของตัวเองเพียง 2 ล้านบาท” จะเห็นว่านายหน้าบางครั้งก็มีโอกาสในการทำเงินหลากหลายวิธีขึ้นอยู่กับเทคนิค ประสบการณ์ และความสามารถในการปิดการขาย อย่างน้อยก็เป็นตัวอย่างที่ชี้ให้เห็นช่องทางในการทำเงินมากขึ้น (วิธีการขายเป็นวิธีที่เคยขายได้จริง แต่ตัวเลขแตกต่างออกไป) เปิดประชาคมอาเซียน (AEC) เป็นอีกโอกาสหนึ่งของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จากการคาดกาณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ชาวต่างชาติจะเข้ามาอยู่อาศัยและทำงานกันมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์การซื้อการโอนที่อยู่อาศัย ปัจจุบันนายหน้าในประเทศไม่มีกฎหมายรองรับเหมือนกับต่างประเทศที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านตัวแทนเท่านั้นห้ามทำการซื้อขายกันเอง และต่างประเทศมีใบรับรองวิชาชีพชัดเจนเป็นที่น่าเชื่อถือและมีกฎหมายควบคุมอยู่ผู้ว่าจ้างหักหลังนายหน้า และในปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกแย่งส่วนแบ่งตลาดออกไปบางส่วนจาก Campaign

               สำหรับใครที่จะทำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพ อาจจะมีความเสี่ยงมากขึ้นกว่าคนที่ทำเป็นงานเสริม เนื่องจากรายได้ไม่แน่นอน บางเดือนอาจจะขายไม่ได้ บางเดือนอาจจะขายได้ บางครั้งอาจจะถูกโกงจากผู้ว่าจ้างเช่น ไปคุยกับเจ้ากันเองไม่ผ่านนายหน้าหลังจากนายหน้าพาไปแนะนำแล้ว “ทั้งนี้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของท่าน แต่ในวันนี้หากฝ่ายใดเป็นผู้ที่มีข้อมูลมากกว่ารู้ราคาตลาดในย่านนั้นๆก็จะได้เปรียบมากที่สุด” 

 

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBkk ค้นหาบ้านดี 

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162