ตรวจสอบสัญญาให้ดี ก่อนซื้อขายอสังหาฯ

การซื้อขายอสังหาฯ ที่ถูกต้องนั้นจะมีผลตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้เรียบร้อย

สวัสดีปีใหม่ ขอให้ทุกท่านประสบความสุขกันถ้วนหน้าครับ ฉบับนี้ก็น่าจะเป็นเดือนแรกของปี 2557 ซึ่งช่วงปีที่ผ่านไปก็ถือว่าภาค อสังหาฯ ทำได้เพียงประคองให้ผ่านพ้นไปแบบขอไปที ไม่ดีและไม่ทรุด ส่วนปีนี้จะเป็นอย่างไรก็ต้องขึ้นอยู่กับสถานการณ์หลายๆด้านมาประกอบกัน เช่น การเมือง เศรษฐกิจ ทั้งในและนอกประเทศ ที่จะเป็นเครื่องบ่งชี้ในการพยากรณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวันนี้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังมีความต่อเนื่องอย่างสม่ำเสมอ ก๊ต้องบอกว่าเป็นเรื่องดี ไม่ว่าจะเป็นคนที่มีที่ดินดั้งเดิมที่ต้องการขายเปลี่ยนมือให้กับนักพัฒนา อสังหาฯหรือคนที่ต้องการใช้อยู่อาศัยจริงๆ เมื่อมีการตกลงซื้อขายกันเรียบร้อยแร้วส่วนใหญ่ทุกรายก็ต้องมีการทำสัญญาระหว่างกัน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็ตามที จะต้องมีการตกลงกันให้เรียบร้อยและก็มีการวางเงินประกันระหว่างกัน ถ้าเป็นบ้านใหม่ก็เรียกเงินจองและต่อเนื่องไป สัญญาที่เรียกว่าเงินทำสัญญา ผ่านไปจนถึงการเข้าไปทำการขอกู้เงินการธนาคาร จุดนี้เองถ้ากู้ไม่ผ่านก็จะมีการตกลงกันว่าจะคืนเงินหรือยืดเงินแต่ในกรณีแบบนี้ต้องพิจารณากันให้ดีกับคำว่ากู้ไม่ผ่าน หรือกู้ผ่านแต่ได้วงเงินไม่ถึงเกณฑ์ที่จะต้องจ่ายให้คนขายหรือเจ้าของโครงการ ซึ่งในกรณีหลังส่วนมากแล้วจะไม่คืนเงินจอง หรือถ้าจะคืนก็จะคืนเป็นกึ่งหนึ่ง แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองส่วนใหญ่จะเรียกว่าเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันในการซื้อขาย ส่วนจำนวนจะเป็นเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่จะตกลงกันทั้งสองฝ่าย จากนั้นก็ต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันในส่วนนี้ถ้าเป็นแปลงใหญ่ก็มักจะใช้ทนายความมาจัดการ แต่ถ้าแปลงเล็กราคาไม่แพงมาก ทางเอเย่นต์ก็สามารถใช้ความรู้ประสบการณ์และร่างสัญญาที่มีอยู่แล้วนำไปใช้ได้ พร้อมทั้งต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิที่สำคัญคือโฉนดที่ดิน ที่เป็นเอกสารสำคัญในการซื้อขาย เพราะจะต้องนำไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ข้อความสำคัญในสัญญาซื้อขาย
หลักๆของสัญญาซื้อขายจำเป็นต้องระบุว่าใครเป็นผู้ซื้อ ที่อยู่หรือภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่สามารถติดต่อได้ และใครเป็นผู้ขาย นั่นคือเจ้าของที่ดินและบ้านที่ทำสัญญาซื้อขายหากนิติบุคคลเป็นผู้ขายจะมีข้อความระบุถึงกรรมการผู้จัดการ หรือกรรมการผู้จัดการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคลนั้น รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ในส่วนนี้สำคัญมาก เพราะเคยมีคนมาปลอมแปลงหลอกขายเอาบ้านคนอื่นมาขายก็มี รวมไปถึงข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขายว่าคืออะไรอย่างชัดเจน อ้างอิงได้ โดยต้องระบุว่าเป็นโฉนดเลขที่เท่าไหร่ ตั้งอยู่ในท้องที่ใด มีเนื้อที่เท่าไหร่ กี่ไร่ กี่งาน และกี่ตารางวา ถ้าเป็นการซื้อขายพร้อมบ้านต้องระบุประเภทของบ้านด้วย แต่ส่วนใหญ่จะระบุเป็นชั้นว่ามีกี่ชั้น ข้อสำคัญคือต้องระบุราคาของที่ดินและบ้านที่จะซื้อจะขายนั้น ทั้งนี้ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาที่คงที่ในวันที่เซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดจะเปลี่ยนแปลงขึ้นลงอย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญอีกข้อคือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินที่บ้านหรือที่ดินนั้นตั้งอยู่ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่จะกำหนดวันโอนหลังจากวันทำสัญญาประมาณ30-45วันโดยประมาณ เพราะจะมีเรื่องของการกู้เงินจากธนาคารเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยหากเป็นการซื้อขายแบบเงินสดก็สามารถกำหนดได้ภายในไม่กี่วัน การซื้อขายอสังหาฯ ที่ถูกต้องนั้นจะมีผลตามกฎหมายก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้เรียบร้อย และในการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องระบุชื่อผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วย ซึ่งมักจะเป็นผู้ซื้อผู้ขายที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีต่างๆ ส่วนมากผู้จะขายเป็นผู้จ่าย สัญญาซื้อขายที่ดีจะต้องมีความชัดเจนในเรื่องนี้ข้อนี้สำคัญมาก เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายเปลี่ยนเจ้าของด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ดำเนินการโดยเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกบ้าน หรือบรรดาบ้านจัดสรรทั้งหลายหากจะรับโอนกันได้บ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นต้องสร้างเสร็จตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ยังมีอีกกรณี เช่น การขายบ้านที่มีผู้อาศัยหรือผู้เช่าติดมาด้วย ก็ต้องเจรจากันให้ดีว่าใครจะเป็นผู้เชิญผู้อาศัยหรือผู้เช่าออกไป โดยมีค่าใช้จ่ายด้วยหรือไม่อย่างไรควรตกลงกันให้ชัดเจน ในเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายนั้นยังมีเรื่องราวอีกมากมายที่จะต้องพิจารณา เพราะเป็นเรื่องสำคัญที่ยิ่งยวด การโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วหรือเปลี่ยนชื่อหลังโฉนดไปแล้วแก้ไม่ได้ ในฉบับหน้าจะมาว่ากันต่อ 

สวัสดีปีใหม่ครับ

 http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363006

https://www.facebook.com/profile.php?id=100009945105162